Hoppa till innehållet
Ekonomisajt

Köpa eller hyra – amortera eller investera?

Jämför fyra strategier och se hur månadskostnad, skuld, investeringar och beräknad nettoförmögenhet utvecklas över tid.

Räknaren är uppdaterad för svenska bolåneregler från den 1 april 2026.

Bostadsräknare

Jämför fyra boende- och sparstrategier

Jämförelsen följer kassaflöde, skuld, investeringar och beräknad nettoförmögenhet månad för månad.

Köpeskilling och finansiering

Minst 10 procent som standard för nya köp från 1 april 2026.

Resterande andel fördelas på övriga låntagare.

Bankens kreditprövning och egna villkor kan innebära ett annat amorteringskrav än kalkylatorns lagmodell.

Bostadsvärde och investeringar
Tid, ränteavdrag och jämförelsebudget

Tillåtna värden: 1–40 år.

Snabbval

0 innebär att ordinarie köpstrategi används som utgångspunkt.

Ränteavdraget är en skattereduktion. Det faktiska utfallet beror på hela din skattesituation.

Försäljning vid periodens slut
Justerbara scenarier

Scenarierna är alternativa antaganden, inte prognoser eller sannolikhetsbedömningar.

Lagfart och pantbrev

Befintliga pantbrev följer fastigheten. Du betalar normalt bara för den del av bolånet som kräver nya pantbrev.

Övriga kostnader vid köp
Löpande ägandekostnader
Hyresalternativ

Så räknar vi

Metod och regelvärden kontrollerades 2 augusti 2026. Modellen är månadsbaserad och använder nominella belopp.

Lån, ränta och amortering

Ränta beräknas varje månad på aktuell skuld. Ordinarie amortering följer vald modell och begränsas tillsammans med extraamorteringen till den kvarvarande skulden. Automatiken använder 2 procent av ursprungligt kreditbelopp över 70 procents belåningsgrad, 1 procent över 50 till och med 70 procent och 0 procent vid högst 50 procent. Skuldkvotskravet på ytterligare en procent används inte efter den 1 april 2026.

Räntereduktion

Årets ränteutgifter fördelas enligt angivna andelar. Modellen använder 30 procent skattereduktion per person upp till 100 000 kronor i underskott av kapital och 21 procent på den överskjutande delen. Reduktionen används bara när användaren anger att den kan utnyttjas fullt.

Lagfart, pantbrev och fastighetsavgift

För fastighet och ägarlägenhet beräknas lagfart på det högsta av köpeskilling och föregående års taxeringsvärde, avrundat nedåt till hela tusental, med 1,5 procent stämpelskatt och 825 kronor i expeditionsavgift. Nya pantbrev kostar 2 procent av behövt nytt inteckningsbelopp, avrundat nedåt till hela tusental, plus 375 kronor per inteckning. Bostadsrätt får ingen sådan kostnad. Fastighetsavgiften använder 0,75 procent och 2026 års tak 10 425 kronor.

Investeringar och skatt

Portföljen växer månadsvis med den angivna nominella avkastningen minus fondavgift och vald förenklad skatt. För aktie- och fondkonto dras angiven kapitalvinstskatt på positiv beräknad vinst när nettoförmögenheten visas. ISK och kapitalförsäkring modelleras som en förenklad årlig procentsats och kalkylatorn är inte en deklarationsmotor.

Boende, försäljning och nettoförmögenhet

Hyra och bostadsrättsavgift räknas upp årsvis. Bostadsvärdet förändras med konsekvent ränta på ränta. Vid periodens slut dras kvarvarande lån, försäljningskostnader och förenklad skatt på positiv privatbostadsvinst. Nettoförmögenhet är nettot efter en tänkt försäljning plus investeringsvärde och kvarvarande kontanter.

Rättvis månadsbudget och brytpunkter

Standardläget utgår från samma beräknade boende- och sparutrymme. Ett billigare hyresalternativ investerar överskottet; ett dyrare alternativ visar belastningen och får aldrig ett negativt sparande. Brytpunkter löses med samma månadsmodell genom numerisk sökning, inte med en fristående tumregel.

Formler och avrundning

  • Ränta per månad = aktuell skuld × årsränta / 12.
  • Framtida värde = startvärde × (1 + årstakt)^(månader / 12).
  • Kapitalvinst = försäljningspris − försäljningskostnader − inköpspris − angivna förbättringsutgifter.
  • Beräkningar behåller decimalprecision. Kronor avrundas först när resultatet visas eller exporteras.

Datakällor

Förstå resultatet

Vad är billigast – köpa eller hyra?

Det finns inget generellt svar. Köp binder kapital och medför ränta, underhåll och transaktionskostnader, men skapar samtidigt ett eget kapital. Hyra saknar bostadstillgång och bolån men gör att kontantinsatsen kan investeras. Tidshorisont och jämförbar bostadsstandard spelar därför stor roll.

Amortering är inte samma sak som kostnad

Amortering är en utbetalning som minskar skulden. Pengarna lämnar kontot, men de minskar samtidigt en skuld och ökar bostadens egna kapital. Ränta, avgifter, drift och underhåll är däremot förbrukade boendekostnader.

När lönar det sig att extraamortera?

Extraamortering ger en förutsägbar besparing genom lägre framtida ränta. Effekten motsvarar ungefär bolåneräntan efter möjlig skattereduktion, men den exakta nyttan förändras när skulden och belåningsgraden sjunker.

När kan investering vara bättre än amortering?

Investering kan ge högre slutvärde om avkastningen efter avgift och skatt överstiger räntebesparingen. Det är osäkert: värdet kan falla, medan en undvikbar räntekostnad är mer förutsägbar. Likviditet och risktolerans skiljer också alternativen åt.

Så påverkar lagfart och pantbrev jämförelsen

Lagfart och nya pantbrev är transaktionskostnader för fastigheter och ägarlägenheter. De är inte eget kapital i bostaden. Bostadsrätter saknar normalt dessa kostnader, vilket kan påverka jämförelsen särskilt vid kort innehavstid.

Glöm inte underhåll och försäljningskostnader

Löpande underhåll, mäklararvode, styling och eventuell skatt minskar det belopp som faktiskt återstår efter en försäljning. Ett högt uppskattat marknadsvärde är därför inte samma sak som disponibelt kapital.

Därför spelar tidshorisonten stor roll

Köpkostnader slås ut över fler år vid ett långt ägande. Samtidigt får både bostadsvärde, hyra, skuld och investeringar längre tid att förändras. Testa därför flera perioder och både negativa och positiva scenarier.

Vanliga frågor

Är högst nettoförmögenhet alltid bäst?

Nej. Resultatet tar inte hänsyn till all risk, flexibilitet, boendekvalitet eller personlig trygghet.

Är bostadsuppgången garanterad?

Nej. Bostadens värde kan både öka och minska.

Är börsavkastningen en prognos?

Nej. Det är ett användarvalt scenario och avkastningen kan bli negativ.