Bolånekalkylator – ränta, amortering och betalningsplan

En bolånekalkylator visar tre saker som ofta blandas ihop: ränta, amortering och skattereduktion. Räntan är kostnaden för lånet. Amorteringen minskar skulden och bygger eget kapital i bostaden. Skattereduktionen är en effekt i deklarationen och behöver inte motsvara bankens månatliga dragning.

Belåningsgrad och bolånetak

Belåningsgraden är lånet dividerat med bostadens värde. Ett lån på 3,4 miljoner på en bostad värd 4 miljoner ger 85 procents belåningsgrad. För nya köp från den 1 april 2026 anger lag (2026:226) ett bolånetak på 90 procent. Tilläggslån har en lägre gräns på 80 procent.

Verktyget varnar om ett nytt köp ligger över 90 procent, men utför ingen kreditprövning. Banken bedömer även inkomst, utgifter, räntetålighet och bostaden som säkerhet.

Amorteringskravet från april 2026

Lagen kräver minst 2 procents årlig amortering när belåningsgraden överstiger 70 procent och minst 1 procent när den överstiger 50 men inte 70 procent. Vid 50 procent eller lägre finns inget generellt lagkrav. Det tidigare extra kravet kopplat till skuldkvot togs bort för nya villkor från april 2026.

Amorteringsbeloppet beräknas på det högsta kreditbeloppet efter den värdering som ligger till grund för lånet. Därför använder modellen det ursprungliga angivna lånet som bas. Varje månad kontrolleras aktuell skuld mot det oförändrade bostadsvärdet. När skulden passerat en gräns används den lägre takten nästa månad.

Så räknas räntan

Årsräntan delas med tolv och multipliceras med skulden vid månadens början. Det är en förenkling av bankens exakta dagberäkning, men ger en tydlig månadsmodell. Räntan hålls oförändrad i tjugo år för att isolera effekten av amorteringen.

Tabellen summerar ränta och amortering per år. Diagrammet visar skulden, och tabellen fungerar som textequivalent med exakta avrundade belopp.

Skattereduktion för ränteutgifter

Skatteverket beskriver en reduktion på 30 procent av underskott av kapital upp till 100 000 kronor och 21 procent över gränsen, om det finns tillräcklig skatt att reducera. Räknaren delar årets ränta lika mellan antalet låntagare och beräknar reduktionen per person.

Det är en uppskattning. Andra kapitalinkomster och utgifter påverkar underskottet. Fördelningen på kontrolluppgiften kan också vara en annan än lika delar.

Reproducerbart exempel

Ange bostadsvärde 4 miljoner, lån 3,4 miljoner, ränta 4 procent och två låntagare. Belåningsgraden är 85 procent. Första månadens lagstadgade amortering är 3 400 000 × 2 % / 12, alltså cirka 5 667 kronor. Första månadens ränta är 3 400 000 × 4 % / 12, cirka 11 333 kronor.

När skulden kommer ned till 70 procent av 4 miljoner, alltså 2,8 miljoner, går modellen över till 1 procent av ursprungslånet per år. Vid 2 miljoner går den lagstadgade amorteringen till noll.

Begränsningar

Bostadsvärdet, räntan och reglerna hålls konstanta. Banken kan avtala om högre amortering, medge undantag eller använda en värdering som inte motsvarar ditt inmatade värde. Avgifter, ränteskillnadsersättning, drift och försäkring ingår inte.

Vanliga frågor

Är amortering en månadskostnad?

Den belastar kassaflödet men minskar samtidigt skulden. För att förstå boendekostnaden bör du skilja amorteringen från ränta, avgifter och drift.

Varför visas första årets genomsnitt?

Räntan minskar lite varje månad när skulden amorteras. Genomsnittet är mer representativt än att multiplicera den första månaden med tolv.

Kan jag använda räknaren för ett befintligt lån?

Ja som scenario, men kontrollera bankens amorteringsunderlag och villkor. Befintliga avtal ändrades inte automatiskt när reglerna ändrades.

Ingår kontantinsats och lagfart?

Nej. Använd räknaren för kontantbehov vid husköp för köpets engångsbelopp.