Kontantbehov vid husköp – lagfart, pantbrev och insats

Kontantbehovet vid husköp är större än bara skillnaden mellan priset och bolånet. För en fastighet tillkommer normalt lagfart och ibland nya pantbrev. Du behöver dessutom utrymme för besiktning, flytt, försäkring och en reserv för kostnader som visar sig efter tillträdet. Räknaren summerar dessa delar till ett kontantbehov.

Kontantinsats och bolånetak

Kontantinsatsen i verktyget är köpeskillingen minus det planerade lånet. För nya bostadsköp får en bostadskredit enligt lagen om begränsning av bostadskrediter normalt inte överstiga 90 procent av bostadens marknadsvärde från den 1 april 2026. Det motsvarar minst 10 procent egen finansiering om pris och marknadsvärde är lika.

Banken kan kräva mer egen insats efter kreditprövning. Ett lån som ligger inom lagens tak är därför inte ett löfte om finansiering.

Så räknas lagfarten

Lagfarten registrerar ägandet. För en privatperson är stämpelskatten normalt 1,5 procent av det högre av köpeskillingen och föregående års taxeringsvärde, efter lagens avrundning. Därtill kommer en expeditionsavgift på 825 kronor. Lantmäteriet redovisar aktuella procentsatser och avgifter.

Om ett relevant taxeringsvärde saknas kan värdeintyg behövas. Ange därför inte noll bara för att du inte känner till värdet; kontrollera köpehandlingar, taxeringsuppgifter eller fråga Lantmäteriet.

Så räknas pantbrev

Pantbrev visar hur stor del av fastigheten som intecknats och kan användas som säkerhet. Befintliga pantbrev följer fastigheten och kan minska behovet av nya. Om lånet är 3,4 miljoner kronor och det redan finns pantbrev på 2,5 miljoner behöver nya pantbrev tas ut för 900 000 kronor.

För nya inteckningar är stämpelskatten 2 procent av inteckningsbeloppet, med avrundningsregler, plus 375 kronor i expeditionsavgift per ny inteckning enligt Lantmäteriet. Modellen antar högst en ny inteckning. Flera ansökningar kan ge fler expeditionsavgifter.

Reproducerbart exempel

Anta ett huspris på 4 miljoner, lån på 3,4 miljoner, taxeringsvärde på 3 miljoner och befintliga pantbrev på 2,5 miljoner. Kontantinsatsen blir 600 000 kronor. Lagfartsskatten beräknas på köpeskillingen eftersom den är högst. Nya pantbrev behövs för 900 000 kronor. Lägg till exempelvis 100 000 kronor som reserv för att se hela likviditetsbehovet.

Månadsbeloppet är ett separat exempel från första årets genomsnittliga ränta och lagstadgade amortering före skattereduktion. Drift, underhåll, fastighetsavgift och försäkring ingår inte.

Kostnader att lägga i reserven

En reserv kan täcka besiktning, flytt, dubbla boendekostnader, akuta reparationer, nya abonnemang och självrisker. Den är inte en myndighetsavgift och räknaren bestämmer inte rätt nivå. Ett äldre hus med osäkert underhåll kan kräva större marginal än en bostad där större installationer nyligen bytts.

Håll gärna reserven skild från den kontantinsats som ska betalas på tillträdesdagen. Då blir det tydligare hur mycket som är bundet i köpet och hur mycket som fortfarande finns tillgängligt när du har fått nycklarna.

Vanliga frågor

Gäller räknaren bostadsrätt?

Nej. Bostadsrätt ger normalt varken lagfart eller pantbrev på samma sätt. Använd därför inte slutsumman för en bostadsrätt.

Kan befintliga pantbrev vara större än lånet?

Ja. Då behövs inga nya pantbrev och kostnaden blir noll i modellen.

Ingår handpenningen utöver kontantinsatsen?

Handpenningen är normalt en tidigare betalning av en del av priset, inte en extra kostnad. Du måste ändå ha likviditet när den ska betalas.

Var ser jag hela lånets utveckling?

Använd bolåneräknaren för amortering, ränta och skuld över tjugo år.