Bolån – komplett guide för nybörjare

Ett bolån är ett lån där bostaden används som säkerhet. Hur mycket du faktiskt kan låna avgörs inte bara av bostadens pris. Banken prövar också din återbetalningsförmåga, hushållets utgifter, andra skulder och hur ekonomin klarar en betydligt högre ränta än dagens.

Sedan 1 april 2026 får ett nytt bolån vid bostadsköp uppgå till högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Det innebär en minsta egen finansiering på 10 procent om banken är villig att låna ut hela den tillåtna delen. Samtidigt är det tidigare skärpta amorteringskravet kopplat till 4,5 gånger bruttoinkomsten borttaget.

Kortfattat

• Bolånetak vid nytt bostadsköp: högst 90 procent av marknadsvärdet.
• Minsta egna finansiering utifrån bolånetaket: 10 procent.
• Belåningsgrad över 70 procent: minst 2 procent årlig amortering.
• Belåningsgrad över 50 men högst 70 procent: minst 1 procent årlig amortering.
• Vid högst 50 procents belåningsgrad finns inget lagstadgat amorteringskrav enligt huvudregeln.
• Banken måste dessutom godkänna din ekonomi i en kreditprövning.

Vad är ett bolån?

Bolånet finansierar en bostad och har bostaden som säkerhet. Säkerheten minskar långivarens risk jämfört med ett lån utan säkerhet, vilket är en viktig förklaring till att bolåneräntor normalt är lägre än räntor på blancolån.

Men säkerheten räcker inte. Banken måste också bedöma att du kan betala ränta och amortering. Därför kan två hushåll som vill köpa samma bostad få olika låneutrymme.

Hur mycket får du låna?

Det finns två olika tak att hålla isär.

Det första är bolånetaket. Lag (2026:226) anger att belåningsgraden vid ett nytt bostadsköp får vara högst 90 procent.

Det andra är bankens kreditprövning. Banken kan komma fram till att du bara klarar exempelvis 75 eller 80 procents belåning, trots att lagen tillåter 90 procent. Bolånetaket är alltså ett maximum, inte ett löfte.

Exempel: bostad för 5 miljoner kronor

Om bostaden kostar 5 000 000 kronor blir det teoretiska maximala bolånet:

5 000 000 × 0,90 = 4 500 000 kr

Den egna finansieringen blir minst:

5 000 000 − 4 500 000 = 500 000 kr

Utöver detta behöver du ha marginal för kostnader som inte finansieras av själva bolånet. Vid husköp kan exempelvis lagfart och nya pantbrev tillkomma.

Hur fungerar amorteringskravet 2026?

Från 1 april 2026 regleras amorteringskravet i lag. Om belåningsgraden överstiger 70 procent ska lånet amorteras med minst 2 procent per år. Om belåningsgraden överstiger 50 men inte 70 procent är miniminivån 1 procent per år.

Det tidigare extra kravet på ytterligare 1 procent när bolånet översteg 4,5 gånger bruttoårsinkomsten har tagits bort.

Exempel: lån på 4,5 miljoner

Om lånet är 4 500 000 kronor och belåningsgraden är 90 procent gäller minst 2 procents årlig amortering enligt huvudregeln:

4 500 000 × 0,02 = 90 000 kr per år

Det motsvarar:

90 000 / 12 = 7 500 kr per månad

Amortering är inte samma sak som en kostnad på samma sätt som ränta. Pengarna minskar skulden och ökar ditt eget kapital i bostaden. Men amorteringen påverkar ändå hushållets kassaflöde varje månad.

Vad är KALP?

KALP betyder kvar-att-leva-på-kalkyl. Banken använder den för att bedöma om hushållets ekonomi klarar lånet.

Konsumenternas beskriver att kalkylen normalt tar hänsyn till inkomster, kostnader för bolånet, andra skulder, bostadens driftskostnader och hushållets levnadskostnader. Banken använder ofta schabloner för delar av utgifterna.

Dessutom räknar banken med en högre ränta än den du erbjuds när lånet tas. Den så kallade kalkylräntan bestäms av banken och kan därför skilja sig mellan långivare.

Det här förklarar varför en enkel regel som “x gånger årslönen” inte kan säga exakt hur mycket du får låna.

Vad kostar ett bolån varje månad?

Separera fyra delar:

1. Ränta – bankens pris för lånet.
2. Amortering – minskar skulden.
3. Drift och avgifter – exempelvis avgift till bostadsrättsförening eller kostnader för el, VA och försäkring i villa.
4. Övriga ägandekostnader – underhåll, fastighetsavgift och eventuella engångskostnader.

Exempel på ränta

Lån: 4 500 000 kr. Antagen ränta: 3,0 procent.

4 500 000 × 0,03 = 135 000 kr per år

Det är 11 250 kronor per månad före eventuell skattereduktion för ränteutgifter. Läggs 7 500 kronor i amortering till blir kassaflödet för ränta plus amortering 18 750 kronor per månad, före drift och andra boendekostnader.

Räntan i exemplet är ett antagande, inte en prognos eller aktuell marknadsnotering.

Rörlig eller bunden ränta?

Rörlig bolåneränta betyder i praktiken oftast tre månaders bindningstid. Bunden ränta låser räntan under en längre period.

Rörligt ger större flexibilitet men hushållets kostnad ändras snabbare när marknadsräntorna förändras. Bundet ger mer förutsägbart kassaflöde under bindningstiden men kan medföra kostnad om lånet löses i förtid. Valet bör därför utgå från hushållets marginaler och behov av förutsägbarhet, inte en gissning om nästa räntebesked.

Så går ett bostadslån till steg för steg

1. Gör en egen boendebudget med marginal för högre ränta.
2. Ansök om lånelöfte innan budgivning.
3. Kontrollera kontantinsats och övriga köpkostnader.
4. När du hittat en bostad gör banken en slutlig kreditprövning och bedömer bostaden som säkerhet.
5. Jämför ränta, villkor, amortering och eventuella krav på andra banktjänster.
6. Skriv inte på ett bostadskontrakt med antagandet att ett preliminärt lånelöfte är en slutlig garanti.

Viktiga 2026-regler att känna till

För nya bostadsköp är bolånetaket 90 procent sedan 1 april 2026. För ett senare tilläggslån är högsta belåningsgrad 80 procent. En omvärdering för att ändra amorteringsbelopp eller låneutrymme får enligt huvudregeln göras tidigast efter fem år, om inte bostadens värde förändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen.

Reglerna har alltså förändrats materiellt under 2026. Äldre guider som fortfarande anger 85 procents bolånetak eller det skärpta skuldkvotsbaserade amorteringskravet kan vara inaktuella.

Källor

• Sveriges riksdag, Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, kontrollerad 2026-08-16.
• Regeringskansliet, “Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad”, publicerad 2026-03-05.
• Konsumenternas Bank- och finansbyrå, Bolåneguiden, kontrollerad 2026-08-16.

Artikeln är generell information och inte ett besked om vilket lån ett visst hushåll kan eller bör ta.

Fördjupa dig inom Bolån och boende

• Hur mycket får jag låna till bostad?